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楼宇经济3.0时代下,西安办公楼市场新旧更迭加速

原文标题:楼宇经济3.0时代下,西安办公楼市场新旧更迭加速

文 | 界面陕西 刘军伟

未来四年,西安甲级办公楼市场总新增供应将达157.2万平方米,主要集中在高新和城北片区……日前,《楼宇经济3.0: 2018中国楼宇经济发展年报》西安发布会上,仲量联行同步发布2019上半年西安办公楼市场发展运营报告。

西安作为“一带一路”战略的核心城市与内陆改革开放新高地,楼宇经济已经成为西安经济发展的重要力量之一,在楼宇经济3.0时代到来之际,西安面临哪些机遇和挑战。为此,界面陕西专访了仲量联行西安资深董事佟恩,就西安楼宇经济的发展进行了探讨。

楼宇经济3.0时代下,西安办公楼市场新旧更迭加速

楼宇经济3.0时代有助于闲置资源的利用

界面陕西:如何理解楼宇经济这个概念?楼宇经济发展趋势?

佟恩楼宇经济是以办公楼等高楼大厦为载体,不仅仅局限于办公楼物业,零售物业、酒店、公寓、产业园区、仓储物流、工业厂房均属于楼宇的广义外延。

早期阶段,以单一业态为主的楼宇研发被称为楼宇经济1.0,楼宇只是被视作经济发展的硬件载体,楼宇与产业的关系性相对较低。后来以综合体开发,凸显“1+1>2”的业态功能整合被视为楼宇经济2.0。

楼宇经济3.0时期,楼宇经济已经成为一个整体,从开发驱动转变为科技革新驱动,实现上下游产业链整合,是经济发展的一种全新产业模式。这一时期,经济与产业高度融合,有助于闲置资源的利用,避免楼宇发展与产业、企业需求不一致,导致资源错配或浪费。而且,楼宇经济3.0更加注重科技、环境、人文、绿色等多元因素,凸显经济发展“以人为本”、“回馈人民”的思想,也符合中国可持续发展的战略。

界面陕西:楼宇经济3.0 报告的产生,有什么样的背景和意义?

佟恩:楼宇经济3.0时代是一个最具科技价值的时代,房地产科技正在重塑楼宇经济的发展逻辑,科技数字与绿色健康、共享灵活、多元融合成为楼宇经济3.0时期的重要趋势。

在这一新时期,政府、市场、投资者、租户方与行业第三方机构都将面临全新的机遇与挑战。仲量联行发布的《楼宇经济3.0》报告,聚焦办公楼、零售物业、酒店等商业开发板块,以及产业园区、仓储物流等产业开发板块,提出“未来楼宇经济”模型,推演楼宇经济3.0四大发展趋势,从而为市场各方提供新时期下的市场研判与发展策略支撑,帮助他们更好的应对挑战,把握机遇。

西安办公楼价格竞争升级至价值竞争

界面陕西:楼宇经济3.0时代下,西安处于什么阶段?能谈谈西安办公楼市场的现状和特点吗?

佟恩:楼宇经济3.0时代主要还是集中于一线城市,类似西安这样的1.5线城市实际上还处于追赶超越阶段。西安办公楼市场高品质供应主要集中在近两三年,经济发展、产业导入吸引了众多开发企业在西安寻求商业地产发展机遇。导致目前出现一个现象:办公楼产品出现跨越式发展,楼宇品质显著提升,成为产业发展的优质载体,但老旧楼宇因此面临需求外流的市场挑战。

差异化的市场格局也在影响着企业聚集,承租能力强、楼宇品质要求较高的金融、服务及一些互联网企业倾向选择近期入市的高品质办公楼;超过90%的消费服务业的租赁需求来自如高新国际商务中心,绿地都市之门及迈科国际等早期入市的项目。

集中供应还导致空置率攀升,市场竞争加剧,价格竞争主导的市场格局开始形成。但一些运营能力较强的项目仍尽力避免陷入“以价换量”,开始聚焦办公空间的价值挖掘,所以,目前西安办公楼市场呈现出“价格竞争”与“空间+配套+运营”并举的市场变革。如凯德广场东塔在上半年推出灵活办公空间,以满足规模较小,需要灵活租赁方式等租户的需求,抢占小租户市场。

界面陕西:从楼宇经济视角分析,西安的办公楼市场未来会有怎样的发展趋势?

佟恩宏观层面西安经济增长基本面优于全国平均水平,招商引资政策及人口红利有利于需求端的提升,企业的办公需求将持续向租赁及大宗交易市场释放。西安的城市化进程及新区开发,将为市场带来持续的办公楼供应,因此预计供求不平衡的现象短期内难有根本性转变。

从楼宇经济视角分析,西安高品质办公楼项目日渐规模化,能提升西安办公楼市场成熟度,但同时加速老旧楼宇优胜劣汰,市场步入跨时代的新旧更迭时期。

此外,伴随办公楼市场成熟度提升,未来区域市场的产业特征加速显现,高新区锦业路板块将吸引更多金融、科技等优质企业集聚,具有商业或地段粘性的消费服务业、零售贸易类租户仍将聚集传统商务区。

高品质办公楼项目冲击既有市场格局,也让一些项目持有者,通过运营与办公空间及配套相结合的形式,提升项目吸引力,将价格的恶性竞争,升级为提升配套与运营能力的价值竞争。如天安人寿中心在上半年引入西安首个楼宇产业发展基地,为入驻企业提供企业发展及政策方面的咨询,以搭建政企信息共享平台,突出服务对企业及员工的价值。

西安楼宇经济要实施“差异化”发展

界面陕西:仲量联行作为专业的房地产服务和投资管理公司,进入西安市场后,对西安楼宇市场发展做出过哪些努力和改变?

佟恩:楼宇经济最初是在华西区域推动,成都做得已经很成功,上个月,刚刚完成了中国楼宇经济全球大会成都站楼宇经济3.0的发布,继而落地西安。仲量联行作为全球领先的房地产专业服务和投资管理公司,更多从专业的数据化、标准化、国际化的角度去推动市场,比如,2015年我们就发布了《西安办公楼市场白皮书》,为;也参与了本地多个片区规划、产业导入、楼宇前期定位策划等。

同时,在物业与资产管理上推出至尊服务理念,这些服务都是应对于楼宇经济3.0时代的服务标准,也是楼宇运营中“投融管退”一个非常重要的部分。如何让资产得到升值,自身资产管理的水平决定了未来资产的溢价及保值升值。

界面陕西:您对今后西安楼宇经济发展有什么建议?

佟恩:西安楼宇经济尚处于发展初期,站在正西安市高度进行统一引导、整体规划对于楼宇经济的快速发展具有重要意义。未来可从加强政策引导、成立专职组织、提升服务水平、引入社会力量等角度入手,实现楼宇经济最优化发展。

西安市各区在发展定位、经济基础、产业现状、载体品质、核心资源等方面各有不同,发展楼宇经济也切忌一刀切。未来可在总体规划下,立足现状调研及优势分析,制定差异化发展策略,形成“一区一策”、“一楼一策”,推动楼宇经济合理化发展。

总得来说,西安的楼宇经济发展继续要加强前端的规划,不能盲目,这次发布会请了投资局、商会、贸促会等政府机构,就是希望能有条理的推进,有规划的设计,同时又要以人为本,发展楼宇经济,我们也将持续助力西安楼宇经济建设发展。

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